Rynek handlu w Polsce należy do największych i najdynamiczniej rozwijających się rynków w Europie Środkowo-Wschodniej.
Do końca pierwszej połowy 2024 roku łączna powierzchnia nieruchomości handlowych wyniosła 17,3 mln mkw. z czego 17% przypadło parkom handlowym, a 9% tzw. centrom convenience. W okresie od 2018 roku – do końca czerwca 2024 roku te formaty stanowiły 59% nowej powierzchni handlowej, a eksperci przewidują, że w kolejnych latach ten trend będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Nowe parki handlowe pojawiają się przede wszystkim w małych miastach i projektowane są zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju na podstawie przyjętych strategii ESG.
JLL i Trei Real Estate Poland, autorzy piątej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, nakreślają trendy i perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.
- Parki handlowe znów na prowadzeniu
W całym 2024 roku podaż nowej powierzchni parków handlowych prawdopodobnie osiągnie kolejny rekord i według prognoz przekroczy poziom 400 tys. mkw. GLA, potwierdzając wiodącą pozycję tego formatu na polskim rynku retail. Łącznie od 2020 roku podaż nowej powierzchni w parkach handlowych w Polsce wyniosła ponad 1,5 mln mkw. GLA, a najaktywniejszym graczem w tym segmencie był inwestor Trei Real Estate, który wprowadził na rynek około 123 tys. mkw. GLA w ramach 24 obiektów spod szyldu Vendo Park.
- Koncentracja na coraz mniejszych miastach
W pierwszym półroczu 2024 roku otwarto łącznie 22 parki handlowe, zlokalizowane w różnych częściach kraju. Ponadto, na koniec czerwca 2024 roku w Polsce powstawało kolejne 365 300 mkw. (GLA) w ramach analizowanych formatów, a 44% tych projektów zlokalizowanych jest w miejscowościach o liczbie mieszkańców poniżej 100 000.
Wraz z dostosowywaniem oferty do skali lokalnych rynków i potrzeb konsumentów, parki handlowe i projekty typu convenience stały się bardziej popularne w mniejszych ośrodkach miejskich. Warto zauważyć, że istniejąca powierzchnia w ramach tych dwóch formatów, zlokalizowana w miastach liczących 50 000 mieszkańców i mniej (1,4 miliona m² GLA), jest obecnie większa niż w przypadku miast liczących od 100 000 do 500 000 mieszkańców (0,9 miliona m² GLA). Z drugiej strony, ekspansja parków handlowych i centrów typu convenience jest również obserwowana w głównych polskich aglomeracjach (powyżej 500 000 mieszkańców). Przy rozwiniętej sieci centrów handlowych w centralnych dzielnicach, w połączeniu z ograniczoną dostępnością gruntów i postępującą suburbanizacją, pojawiła się luka w ofercie handlowej w miastach satelickich – mówi director, research & consultancy JLL Maciej Kotowski.
Jednym z powodów dynamicznego rozwoju formatu parków handlowych w mniejszych miejscowościach jest większa dostępność atrakcyjnych gruntów. W największych miastach są one z reguły przeznaczane na inwestycje mieszkaniowe. Co więcej, około 1400 jednostek administracyjnych w Polsce ma ograniczoną lub nie ma żadnej nowoczesnej oferty handlowej. Wśród nich jest 600 małych i średnich miast, co potwierdza ogromny potencjał tych rynków w kontekście rozwoju handlu detalicznego – mówi dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland Jacek Wesołowski.
Największe braki w dostępie do nowoczesnej oferty handlowej obserwowane są w miastach o populacji 5 tys. – 15 tys. mieszkańców. W Polsce aktualnie jest około 350 takich miejscowości, które zamieszkuje ponad 3 mln ludzi. Liczby te potwierdzają duże perspektywy rozwoju, jakie stoją przed formatem parków handlowych i centrów convenience. W naszym portfolio znajduje się aktualnie 38 parków handlowych, z których większość zlokalizowana jest w mniejszych miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. W przypadku dużych miast, w których również operujemy, Vendo Parki odpowiadają na potrzeby zakupowe mieszkańców okolicznych osiedli, w małych miejscowościach natomiast mają charakter ponadlokalny ze względu na ograniczoną ofertę handlową w danym regionie – dodaje Jacek Wesołowski.
- Zielona przyszłość
Strategie ESG stanowią obecnie jedną z największych przewag konkurencyjnych na szeroko rozumianym rynku nieruchomości. Według danych PLGBC na tę chwilę w Polsce funkcjonuje około 200 obiektów handlowych poddanych ekologicznej certyfikacji budynku LEED lub BREEAM, co stanowi 59% całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej. W przypadku parków handlowych rozwiązania ESG systematycznie zyskują na popularności.
Zrównoważony rozwój to bez wątpienia przyszłość, ale także i teraźniejszość parków handlowych. Jako deweloper implementujemy rozwiązania ESG już na etapie planowania danej inwestycji, a równolegle dostosowujemy funkcjonujące obiekty do wymagań środowiskowych. Poza zmniejszeniem negatywnego oddziaływania nieruchomości na przyrodę, zapewniają one korzyści czysto biznesowe, na przykład w kontekście mniejszych rachunków za media. W przypadku realizowanych przez nas Vendo Parków w zależności od lokalizacji stosujemy między innymi własne instalacje fotowoltaiczne oraz zapewniamy dostęp do stacji ładowania samochodów elektrycznych. Standardem jest już natomiast stosowanie oświetlenia LED oraz sterowanie oświetleniem zewnętrznym za pomocą zegara astronomicznego lub czujników ruchu w strefie dostaw. Aby potwierdzić naszą troskę o stan środowiska naturalnego oraz lokalną społeczność rozpoczęliśmy proces certyfikacji wszystkich Vendo Parków w systemie BREEAM początkowo na poziomie Good, a obecnie co najmniej Very Good, co nie jest standardową praktyką dla formatu parków handlowych w Polsce. Podjęliśmy się również zadania policzenia generowanego przez nas śladu węglowego w każdym zakresie, aby na podstawie uzyskanych danych móc ustalić strategię zredukowania jego poziomu – mówi Jacek Wesołowski.
Poza aspektem prośrodowiskowym, implementacja rozwiązań ESG w parkach handlowych przejawia się także w zwiększeniu dostępności do obiektów wśród osób z niepełnosprawnościami oraz zapewnieniu wysokiego poziomu komfortu zakupów na przykład osobom starszym i rodzinom z dziećmi. W tym kontekście wymienić można między innymi bezprogowe wejścia do sklepów, obniżone krawężniki na parkingach, odpowiedni kąt nachylenia ciągów pieszych czy place zabaw znajdujące się na terenie inwestycji.
- Jacy najemcy operują w parkach handlowych?
Rynek parków handlowych dojrzewa i ewoluuje, co znajduje odzwierciedlenie w strukturze najemców. Obecnie obserwowany jest trend wzrostu zainteresowania obecnością w parkach handlowych wśród marek, które dotychczas nie były tam obecne, Jest to efekt chęci dotarcia do nowych grup odbiorców oraz „bycia bliżej” konsumenta.
W dalszym ciągu większość powierzchni w parkach handlowych zajmują sklepy z tzw. segmentu value retailers, czyli marki takie jak Pepco, Action, TEDi czy Dealz. W przypadku nowoczesnych parków powstałych w latach 2019-2023 odpowiadają one za 32% powierzchni najmu. Na drugim miejscu (około 16% powierzchni) znajdują się operatorzy spożywczy, a za nimi plasują się placówki z segmentu elektroniki (12%) oraz zdrowia i urody (7%). Można zauważyć jednak wzrost zainteresowania obecnością w parkach handlowych wśród marek modowych – aktualnie zajmują one średnio około 10% powierzchni najmu, a ich udział rośnie w nowo powstających inwestycjach. O ewolucji formatu świadczą również obserwowane w ostatnim czasie debiuty marek działających dotychczas głównie w ramach centrów handlowych – swoje pierwsze placówki otworzyły w parkach handlowych takie sieci, jak Sphinx, Starbucks, Apart, Yes czy Verona.
Parki handlowe stają się coraz atrakcyjniejszym miejscem do rozwoju biznesu. W ich tenant-mixie pojawiają się debiutujące marki. Do końca przyszłego roku łączna powierzchnia tego formatu powiększy się przynajmniej o dodatkowe 500 tys. mkw., tworząc nowe możliwości dotarcia do lokalnych odbiorców. W dużych aglomeracjach coraz wyraźniej zaznacza się projektowanie w duchu koncepcji miast 15-minutowych. W tym kontekście parki handlowe odgrywać będą bardzo istotną rolę i rozszerzać swoją ofertę między innymi o kluby fitness, punkty gastronomiczne, centra medyczne czy place zabaw dla dzieci. Staną się tym samym miejscem integrującym lokalną społeczność, oferując znacznie więcej niż możliwość zaspokojenia podstawowych potrzeb zakupowych – podsumowuje senior director, lead of retail agency JLL Dagmara Filipiak.
Istotną rolę w rosnącej popularności parków handlowych wśród najemców odgrywają również aspekty stricte finansowe. Średnie stawki czynszów w tego typu obiektach wahają się w przedziale od 8 do 20 euro/mkw/miesiąc. Dla porównania stawka czynszu w dużych galeriach handlowych w Warszawie wynosi nawet 135 euro/mkw./miesiąc i około 45-65 euro/mkw./miesiąc w miastach regionalnych (200 000 – 500 000 mieszkańców).
Krzysztof Szymański – prowly.com
